대장동 아파트 어떻게 지었길래…화천대유 ‘돈방석 비결’…정쟁에 ‘대장동 본질’ 묻혀선 안 된다

대장동 아파트 어떻게 지었길래…화천대유 ‘돈방석 비결’

대장동사업, 일반 도시개발과 어떻게 달랐나

싼값에 토지 수용…성남도시개발공사 확정이익외 나머지는 화천대유에

경기도 판교 대장동 개발사업이 연일 논란인 가운데 도대체 아파트를 어떻게 지었길래 민간 사업자인 화천대유가 수천억원의 이익을 챙길 수 있었는지를 두고 궁금증이 커지고 있다.

대장동 사업과 유사한 형태의 아파트 사업이 꽤 있지만 다른 곳에서는 이와 같은 민간회사의 ‘초대박’ 사례는 아직 없기 때문이다.

업계에서는 공공의 지분이 과반인 민관 공동출자 법인을 내세워 토지수용으로 땅을 헐값에 확보할 수 있게 해주면서도 정작 이후의 이익을 배분할 때는 민간이 싹쓸이해 가져갈 수 있는 구조로 사업이 설계돼 이와 같은 논란이 초래됐다는 시각이 많다.

◇ 대장동 사업은 택지개발·공공주택·도시개발 중 도시개발사업 형태

7일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 대장동 사업은 도시개발법에 따라 추진된 도시개발사업이다.

택지조성 사업은 크게 택지개발촉진법을 이용한 택지개발사업, 공공주택특별법을 활용하는 공공주택사업, 도시개발법을 통한 도시개발사업 등 세 가지로 나뉜다.

택지개발사업이나 공공주택사업의 경우 공공이 주축이 돼 신도시 등 대규모 택지를 조성하는 사업이라면, 도시개발사업은 공공뿐만 아니라 민간도 자유롭게 참여해 소규모 택지를 개발하는 방식이다.

도시개발사업은 이명박 정부인 2008년 도시개발법이 제정되면서 도입됐다. 공공의 기능은 줄이면서 민간의 역할은 늘리는 당시 정부의 기조가 반영됐다.

이 때문에 도시개발사업은 공공, 민간, 민관합동 등 다양한 형태로 추진될 수 있고 토지 확보 방식도 환지뿐만 아니라 수용도 가능하다.

택지개발사업 등 다른 사업은 공공성을 강조하고 시간이 오래 걸리는 반면, 도시개발사업은 빠르고 공공성과 수익성을 동반한다.

당시 정부가 지방자치단체의 지방채 발행 한도를 줄이는 등 공공 개발사업의 여건을 축소해 놓아 지자체가 택지 개발에 민간을 끌어들일 수밖에 없었다.

이번 대장동 사업은 민관합동 도시개발사업으로 추진됐다.

민관합동 도시개발사업에 공공의 지분이 민간보다 많으면 원주민으로부터 땅을 수용할 때 완화된 기준을 적용받을 수 있다.

대장동 사업은 성남도시개발공사와 화천대유가 ‘성남의뜰’이라는 회사를 만들어 추진됐는데 공사의 지분이 ‘50%+1주’로 절반이 넘는다. 화천대유의 지분율은 단 1%에 불과하다.

이 때문에 대장동 사업은 토지를 원주민으로부터 싼값에 수용할 수 있었다. 환지 방식은 원주민에게 다른 땅을 주는 방식으로, 토지수용보다 수익성이 좋지 못하다.

국토부가 국민의힘 김은혜 의원에 제출한 자료에 따르면 지금까지 민관합동 도시개발사업이 추진된 곳은 대장동을 포함해 10곳이다.

10곳 모두 토지수용 방식으로 사업이 추진된 것으로 확인됐다.

대부분 구역의 민관 공동출자 법인은 지방공사 등 공공의 지분이 절반을 넘었다.

일부에선 민간 지분이 더 많은 곳도 있었는데 규제 완화로 예외적으로 민간 지분이 더 많아도 토지수용을 할 수 있었던 것으로 파악됐다.

◇ 성남도시개발공사 확정이익외 나머지는 화천대유에…대장동 사업 초대박에 화천대유도 돈방석

그런데 수익 배분 구조는 대장동 사업이 다른 사업과 확연히 달랐다.

대부분 민관합동 도시개발사업에선 공동출자 법인의 지분만큼 수익을 가져가는 방식으로 돼 있다.

의왕 백운지식밸리 사업의 경우 의왕도시공사 등 공공이 50%+1주를, 나머지는 민간이 보유하고 있다. 김포 풍무역세권 사업은 공공이 50.1%, 민간이 49.9%의 지분을 갖고 있다.

사업이 끝나면 공공과 민간이 이와 같은 공동출자 법인의 지분만큼 이익을 배당받아 나누게 된다.

물론 사업 과정에서 민간 사업자는 해당 지역에 도로 등 사회간접자본(SOC)을 지어주는 등 공공기여를 하게 된다.

사업 협약을 할 때 이후 사업 인허가 과정을 거치며 민간이 어느 정도의 공공기여를 할 것인지를 두고 협의를 하게 된다.

공공기여를 하고 남은 수익 중 지분만큼 민간이 가져가게 되는 것이다.

그런데 대장동 사업을 한 성남의뜰의 수익 배분 구조는 그렇지 않다.

출자 지분만큼 나누는 것이 아니라 성남도시개발공사가 가져갈 이익을 미리 확정해 놓고 나머지는 민간이 다 챙길 수 있게 했다.

성남도시개발공사가 우선주 형태로 지분을 가져 이익을 미리 확정시켜 버린 것이다.

공사 측은 대장동 사업이 잘 안 되어도 확정 이익을 받을 수 있어 리스크를 없앨 수 있었지만, 대장동 사업이 초대박을 터트리면서 화천대유가 가져가는 몫이 엄청나게 불어난 것이다.

사업 과정에서 대장구역이 분양가상한제 적용을 피하게 되는 등 여러 변수로 수익이 더욱 커진 측면도 있다.

게다가 공사 측이 우선주를 가지게 됨에 따라 이후 사업에 제대로 관여하기 어려운 구조가 됐다는 점도 문제다. 다른 사업에선 지방공사 등이 공동출자 법인의 대주주로서 사업에 주도적으로 개입할 수 있지만 대장동 사업은 그러지 못했다는 평가가 나온다.

한 지자체 도시개발사업 담당자는 “민관 공동출자 법인의 도시개발사업에선 보통 지분만큼 수익을 나눠 가진다”며 “주변 디벨로퍼 등의 말을 들어봐도 대장동 사업의 수익 배분 구조는 일반적이지 않은 것이 사실”이라고 말했다.

정치권에서는 도시개발사업의 민간 참여자에 대한 수익을 제한하는 방안을 검토해야 한다는 의견이 나오고 있다.

이와 관련, 택지개발촉진법에서 하는 것과 같이 도시개발사업에서도 민간의 수익 상한을 총사업비의 6%로 제한하는 내용의 도시개발법 개정안이 발의되기도 했다.

택지개발사업이야 워낙 공공성이 강하고 원칙적으로 공공이 하게 돼 있는 사업에 민간이 예외적으로 참여하는 수준이라 민간이 과도한 이익을 챙기는 것을 막을 필요가 있지만, 민간의 부동산 개발에 관한 일반법인 도시개발법에 이 같은 내용을 넣는 것은 결이 맞지 않을 수 있다는 의견도 적지 않다.

이와 함께 개발이익 환수 장치를 손질해야 한다는 목소리도 높다.

토지수용을 수반하는 개발 사업은 원칙적으로 공공이 수행하게 하거나 개발부담금 부담률을 현 20∼25%에서 50% 수준으로 높이고 부담금 감면 규정을 축소해야 한다는 등의 의견이 개진되고 있다.

국토부 등 정부는 현재 이와 같은 의견 등을 바탕으로 제2의 대장동 사태가 발생하지 않도록 제도 개선 방안을 검토 중이다.

국토부 관계자는 “도시개발법이 제정됐을 때와는 부동산 시장 환경도 많이 변한만큼 제도 개선 방안을 종합적으로 검토해볼 계획”이라고 말했다.

<연합뉴스>

http://www.munhwa.com/news/view.html?no=20211007MW07204668607&w=ns

대장동은 구조적 결함…또 터진다

이건 구조적인 결함이다. 설날이 지나고 광명시흥(LH사태)이 터지더니 추석엔 대장동 때문에 시끄러웠다. 6개월마다 터지는 사고는 우연이 아니다. 제어할 수 있는데 못 한 거고, 이번에 바로잡지 못하면 제2, 제3 사고도 나올 수 있다. 그럼 어떤 구조가 문제인가? 몇몇 중요한 장면을 반추해보자.

#장면1: 대장동은 2005년 LH에 의한 공공개발로 추진되다가 ‘LH는 민간과 경쟁하지 말라’며 2010년 공공개발이 철회되었다. 그 몇 년간 누군가는 토지작업을 하고 있었을 것으로 추정된다. 투기세력들이 공공이든 민간이든 개발될 것이 확실한 땅을 그냥 놔둘 리 없다. 이 와중에 부동산업자의 ‘대장동 로비사건’이 발생하여 정계인사 및 LH 간부 등이 연루되어 처벌받게 된다. 개발과 관련이 있는 토지의 거래가 눈에 띄게 증가할 때는 이를 면밀히 살펴봄이 당연하다. 만약 그 세력들이 이번에 이득을 봤다면 패자부활전(?)에서 성공한 셈이다. 굳이 부동산감독원을 만들지 않더라도 중앙정부가 의지만 있으면 할 수 있는 일이었다. 부동산거래분석기획단이 최근 만들어졌으나 제대로 된 시스템이라고 보기 힘들다.

#장면2: 2010년 지방선거 이후 판이 바뀐다. 투기세력과 결탁된 민간개발로 인한 문제점이 충분히 예상되는 상황에서 다시 공공개발로 방향이 바뀌고, 2014년 1월 성남도시공사가 설립된다. 그럼 성남도시공사 주도로 개발을 하면 되는데, 여기서 브레이크가 걸린다. 1조원이 넘는 토지보상비 등 사업비는 공사나 성남시 재정으로는 감당하기 어려웠을 것이다. 공채 발행은 행안부의 승인이 있어야 하는데, 신설 공사가 자본금, 부채비율 등 요건을 맞추기는 거의 불가능하다. 그럼 LH는? LH는 교차보전이라는 사업구조를 갖고 있다. 수익 나는 곳에서 돈을 벌어서 다른 지역에 쓴다. LH에 맡길 경우, 성남시에 돌아올 이득은 거의 없다. 이 장면에서 어쩔 수 없이 공공의 이득을 선 확보하고, 사업은 민간에 맡기는 공공과 민간이 융합하는 구조가 나온다. 이건 당시 상황에서 최선으로 보인다. 서울 정도를 제외하면 LH가 전국의 개발사업을 거의 독점해왔다. 지방 공사에 사업을 맡기자고 하면, 전국이 아수라장이 될 것이라고들 한다. 20여 년 전에 지자체가 용적률을 결정하게 하는 법이 제정될 때도 그랬었다. 온 국토가 난개발이 될 것이라고 했다. 결과는 지금 보는 것과 같다. 구더기 무서워서 장 못 담그는 우를 범해서는 안 된다. 지역의 사업은 지역이 책임지고 하는 게 맞는다. 지금 당장이라도 결심하면 된다.

#장면3: 공공+민간 사업구조로 사업이 빠르게 진행되었다. 2014년 7월 ‘빚 내서 집 사라’ 할 정도로 얼어붙었던 부동산 경기가 이후 활황을 넘어서 이른바 대박이 났다. 물론 부동산 경기를 정확하게 예측한 사람은 없었을 것이다. 그럼에도 이득이 과도하다. 과도한 불로소득을 환수할 장치를 우리는 제대로 갖고 있지 못하다. 어디까지가 도시개발로 허용할 수 있는 이득일까? 개발이익에 대한 사회적 합의와 법제도의 정비가 시급하다.

지난 3월 LH사태가 터지고 반년이 더 지나서, 중앙정부가 내놓은 해법은 회사를 쪼개고 직원을 수천 명 내보내는 것이었다. 이건 문제 해결이 아니라 분풀이에 불과하다. 대장동건도 사업자 선정 과정이나 컨소시엄 구성 등 지엽적인 것들만 따지고 있다. 이건 수사하면 밝혀질 것이고, 보다 큰 것을 손대야 한다. 광명시흥이나 대장동이 가능했던 것은 구조적인 문제다. 이걸 이번에는 바꿔야 한다.

[김세용 고려대 건축학과 교수]

정쟁에 ‘대장동 본질’ 묻혀선 안 된다

원주민과 입주민 모두 힘들어

공영 빌미로 ‘헐값 수용’ 의혹

주변보다 고분양가 논란 제기

주거 만족도 완성도 역시 저조

환경·교통·교육 인프라 불편

2030 미래세대가 본질 더 직시

성남 판교 대장지구는 총 92만467㎡ 규모의 미니 신도시로, 지난 5월 첫 입주를 시작으로 모두 5900여 가구가 입주하는 대규모 개발 프로젝트다. 이 사업에 시행사로 참여한 성남의뜰과 화천대유자산관리 때문에 온 나라가 소용돌이에 빠져 있다.

성남의뜰 납입자본금은 50억 원으로 우선주는 성남도시개발공사가 53.76%를 소유하고, 보통주는 화천대유가 1%를, 에스케이(SK)증권의 신탁상품에 투자한 6명의 개인이 6%를 가졌다. 이번 사업에 참여한 7명의 개인이 불과 수백만 원에서 수천만 원을 투자하고, 지난 3년 동안 성남의뜰로부터 4000억 원 이상의 배당금을 받았으며, 앞으로도 추가로 4000억 원 정도의 수익을 받을 것으로 예상된다.

이런 천문학적인 돈의 흐름 속에 전직 대법관·검찰총장, 국회의원은 물론이고 심지어 대선 주자의 이름까지 등장하면서 많은 논란을 초래하고 있다. 한쪽에서는 공공개발 이익금을 환수한 가장 모범적인 성공 사례라고 주장하는 반면, 다른 한편에서는 전대미문의 특혜 사건이라고 주장한다. 이런 국가적 논란에서 중요한 사안들이 간과되고 있다. 대장동과 관련한 돈의 흐름을 따지기 전에 해당 사업에서 토지를 소유했던 사람들과 신축 아파트에 입주하는 이해관계자들의 입장을 먼저 살펴보자.

대장동 개발사업은 공영개발로 추진됐기 때문에 도시개발법과 토지보상법에 따라 주민의 동의가 없어도 토지 수용이 가능했다. 수용 토지에 대한 보상액은 토지소유주와 사업시행자, 지방토지수용위원회가 각각 추천한 세 곳의 감정평가액을 평균해 3.3㎡당 200만 원대로 책정됐다. 하지만 일각에서 대장동 지역은 개발이 당연시되던 곳이라 당시에도 3.3㎡당 500만 원을 웃돌았다는 이야기가 들린다.

아파트를 분양받은 입주민들의 반응도 살펴보자. 대장지구 인근 지역인 동천동에서는 3.3㎡당 1700만∼1800만 원 선에서 분양됐다. 하지만 판교 대장지구의 분양가는 2000만 원이 넘었다. 이번 대장동 관련 내용이 주요 언론에서 기사화되면서 입주민들은 고분양가 논란에 매우 힘들어하고 있다. 토지소유주와 입주민들의 반응에도 불구하고 해당 사업이 성공적이라고 평가받기 위해서는 신도시의 완성도가 높아야 한다. 대개의 성공한 신도시에서는 건축물에 대한 평가는 물론이고 무엇보다도 입주민의 만족도가 매우 높다.

판교 대장지구의 결과물은 상당히 많은 문제점을 안고 있다. 첫째, 아파트 단지 주변에 송전탑이 있어서 주민들의 민원이 계속되고 있다. 경기도 내의 다른 신도시들처럼 송전탑 지중화가 이뤄지지 않았다. 둘째, 연결 교통 인프라 역시 매우 부족하다. 판교 대장지구를 연결하는 광역 교통시설 및 아파트 진입로 확장도 미완성 상태다. 셋째, 학교 및 기반시설 공사도 지연되고 있다. 도서관·공영주차장·공원 같은 시설도 중요하지만, 학교 신축이 늦어지면 기본 생활이 매우 불편할 수밖에 없다. 넷째, 아파트 입주 예정자와 시행사인 성남의뜰 간에 법적 분쟁도 계속되고 있다고 한다.

이런 상태에서 판교 대장지구 사업의 결과물에 대해 좋은 평가를 하긴 힘들 것 같다. 그런데 여야 간 논쟁에서 가장 중요한 기본 사안들은 제대로 다뤄지지 않고 있다.

대장동 의혹에 대한 여야 간 공방이 연일 계속되고 있다. 하지만 이번 사안에 대한 결론을 내릴 사람들은 명확하게 정해져 있다. 그것은 다름 아닌 다양한 선거에서 매서운 평가로 캐스팅보트 역할을 하는 20대와 30대 유권자들이다. 지난 한 달 동안 진행된 여론조사를 보면 대장동 의혹에 대해 40대 이후 기성세대들은 본인들의 정치적 성향에 따라서 상이한 결론을 내렸다. 그 반면, 20대와 30대는 같은 사안에 대해 정치적 성향에 따른 영향이 상대적으로 낮다. 20·30대는 이번 사안에 대해서 정치적 손익보다는 문제의 본질을 파악하려고 한다.

이번 대장동 개발사업을 둘러싼 의혹은 정치적 사안으로 끝나서는 안 된다. 여야를 막론하고 최대한 공정하고 객관적이며 신속한 수사를 통해 모든 의혹이 깨끗하게 정리돼야 한다. 그러지 않으면, 국민의 주거를 확보하는 국가적 사업에 제2, 제3의 의혹이 일어날 가능성이 크기 때문이다.

http://www.munhwa.com/news/view.html?no=2021100501033011000002